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sábado, 3 de setembro de 2011

Taxa de condomínio só após entrega das chaves.

 

Luz, telefone, seguro do carro, plano de saúde, escola, cartões de crédito, condomínio, IPTU, IPVA,... O que não falta é conta na vida do brasileiro médio, especialmente no começo do ano. Especializados em educação financeira dão dicas preciosas de como se adequar a tanto boleto bancário. Mas em pelo menos um aspecto a assessoria tem que ser jurídica: a cobrança indevida.
Uma destas cobranças é a taxa de condomínio, quando o imóvel é comprado na planta, antes do recebimento das chaves. O entendimento é do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec). “O consumidor que for cobrado tem a opção de recusar o pagamento e reclamar no Procom ou pagar a cobrança indevida e exigir na Justiça a devolução em dobro, com juros e correção monetária”, assegura o responsável pelo instituto, José Geraldo Tardin. Ele baseia esta avaliação com base numa sentença do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de dezembro de 2009.
A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Este foi o entendimento adotado pela Segunda Seção do STJ, em julgamento, relatado pelo ministro Luís Felipe Salomão. O condomínio alvo do processo alegou que  a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, determina a obrigatoriedade pelo rateio das despesas do condomínio, tese rechaçada pela corte jurídica.
A questão é polêmica. Segundo a administradora e consultora na área de condomínio, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, a cobrança pode ser feita antes. “O comprador de unidade na planta ou em construção deverá pagar o condomínio após o incorporador ter recebido da Prefeitura o habite-se, provando então ter o imóvel condições de ser habitado. Deverá realizar a primeira reunião para a aprovação da Convenção e do Regulamento Interno, eleição do síndico e conselheiros, escolha da administradora e aprovação do primeiro orçamento, havendo então o primeiro rateio das despesas”, assegura ela, que é autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, editado pela Saraiva.

Há ainda o entendimento que a sentença do STJ, de número 489.647, vale apenas para o caso julgado.  “Ela gerou precedentes. Outras decisões judiciais já se basearam na decisão do Superior Tribunal de Justiça”, afirmou a advogada  Priscila Pinto, do escritório Av e Torres, Castro, Habib, Pinto e Associados. Segundo a advogada,  especializada em Direito Civil, Processual Civil e contratos, o Código Civil estabelece que somente o gozo do imóvel.

A diretora de Atendimento e Orientação do Consumdor do Procon-BA, Adriana Menezes, endossa a tese da advogada. Segundo a representante do órgão estadual, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras definem a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio pelo proprietário apenas após reunidas as condições para o gozo efetivo do bem. “Todos os ônus até a entrega das chaves é de responsabilidade da incorporadora”, sustentou Adriana Menezes.

Devolução em dobro

O atraso entre a concessão do habite-se e a entrega definitiva do imóvel é um dos causadores da polêmica. A legislação permite a disponibilização das chaves em até seis meses após o habite-se.

A advogada Priscila Pinto conhece de perto o problema. O escritório onde atua adquiriu uma nova sala e está sendo cobrado pelo condomínio antes do recebimento das chaves. A questão está sendo resolvida administrativamente. A solução pode vir por este caminho, entende a advogada, “mas somente a ação na Justiça pode haver a suspensão da cobrança e a devolução do que for cobrado indevidamente”.

Adriana Menezes e José Tradin destacam que, por se tratar de cobrança indevida, a restituição deve ser em dobro. A advogada  aconselha a entrada de uma ação declaratória de inexistência de cobrança. E possível ainda um processo por danos morais, acresce ela. O proprietário que se sentir lesado vai receber ou o dinheiro do valor cobrado erradamente ou uma indenização. Adriana Menezes acrescenta que o Procon representa administrativamente o consumidor, ou individulamente ou de forma coletiva, caso a taxa condominal esteja incidindo sobre todos os imóveis ainda não entregues.

Quem for cobrado pode recorrer inclusive aos Juizados Especiais contra o condomínio e contra a construtora, provando a data de recebimento do imóvel e o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves. Priscila Pinto considera importante a comprovação pelo usuário - com declarações escritas de próprio punho, por exemplo – que tentou resolver o problema de forma negociada.

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